Una sentenza storica sui regolamenti locali per gli affitti brevi. Ecco cosa cambia per i proprietari, i turisti e le città italiane
Negli ultimi anni, numerosi Comuni italiani hanno introdotto regolamenti per contenere la diffusione degli affitti brevi, nel tentativo di contrastare l’overtourism e preservare l’equilibrio residenziale nei centri storici. Ma con la sentenza n. 2928/2025, il Consiglio di Stato ha stabilito un principio chiaro: le locazioni turistiche non imprenditoriali non possono essere limitate dai Comuni. Si tratta di un cambio di rotta profondo che riguarda migliaia di proprietari e gestori in tutta Italia.
La sentenza che cambia tutto: niente più limiti comunali agli affitti brevi
La vicenda nasce a Sirmione, dove un regolamento comunale del 2022 aveva imposto ai proprietari vincoli aggiuntivi per l’avvio di attività di locazione breve. Una proprietaria ha fatto ricorso, sostenendo che le restrizioni fossero illegittime. Dopo un primo pronunciamento del TAR, il caso è arrivato al Consiglio di Stato, che ha ribaltato la decisione e ha sancito che l’affitto breve è espressione della libertà contrattuale del proprietario e non può essere vietato da regolamenti comunali.
Nel dettaglio, i giudici hanno affermato che “l’attività di locazione di immobili a fini turistici, se svolta senza finalità imprenditoriale, è un atto dispositivo del diritto di proprietà e non rientra nei poteri inibitori della pubblica amministrazione”.
Un precedente valido per tutte le città italiane
Anche se la sentenza riguarda Sirmione, la sua rilevanza potrebbe estendersi ad altre città. Firenze, Roma, Bologna, Venezia, Milano: sono solo alcuni dei Comuni che negli ultimi anni hanno cercato di regolamentare gli affitti brevi introducendo limitazioni locali, ora potenzialmente annullabili. Secondo Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), “quelle del Consiglio di Stato sono linee guida che adesso fanno giurisprudenza. Nell’attuale quadro normativo l’attività di locazione è esclusiva dello Stato, il Comune non può mai occuparsi del tema della concorrenza”.
Cosa prevedono i regolamenti comunali sugli affitti brevi nelle maggiori città
Firenze: blocco nel centro storico UNESCO
Nel 2024, il Comune ha imposto il divieto di nuovi affitti brevi nella zona patrimonio UNESCO per arginare la perdita di residenza stabile. Il TAR aveva inizialmente confermato il regolamento, ma la nuova sentenza potrebbe rimettere tutto in discussione.
Roma contro l’overtourism
Roma ha lavorato a una modifica del piano regolatore, con l’obiettivo di limitare la trasformazione di abitazioni in strutture turistiche, soprattutto nel centro storico. L’intento era quello di distribuire il flusso turistico in modo più equilibrato, anzitutto in vista del Giubileo di quest’anno.
Venezia: tetto di 120 giorni e moratoria
Venezia ha introdotto un limite di 120 giorni annui per le locazioni turistiche e una moratoria sulle nuove attività fino al 2026. Il Comune ha anche previsto l’obbligo di check-in in presenza e l’iscrizione a un registro comunale.
Milano: dibattito sulle Keybox
A Milano, oltre al tema degli affitti brevi, si è discusso della rimozione delle keybox dalle strade, considerate simbolo del turismo incontrollato. Anche qui, la regolamentazione locale si scontra ora con il pronunciamento del Consiglio di Stato.
Perché i Comuni vogliono regolare gli affitti brevi
Il fenomeno degli affitti brevi ha cambiato profondamente il volto di molti centri cittadini. In alcuni quartieri, la proliferazione di case vacanza ha portato:
– Aumento dei prezzi degli affitti a lungo termine
– Diminuzione dell’offerta abitativa per i residenti
– Impatto negativo sulla vita di quartiere
Comitati cittadini, associazioni alberghiere come Federalberghi e amministrazioni locali chiedevano da tempo una legge quadro nazionale che riconoscesse ai Comuni il potere di intervenire. Ma la sentenza ora afferma che questi poteri non sussistono, in mancanza di una norma nazionale ad hoc.
La posizione del Governo sugli affitti brevi e le novità normative
Il Ministero del Turismo ha finora scelto un approccio meno restrittivo. Invece di vietare, ha puntato su trasparenza e controllo. Con l’introduzione della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDRS) e del Codice Identificativo Nazionale (CIN), l’obiettivo è far emergere il sommerso e garantire la tracciabilità fiscale degli affitti turistici.
Queste misure richiedono:
– L’iscrizione alla BDRS per tutte le strutture
– L’utilizzo del CIN in annunci e dichiarazioni dei redditi
– Maggiori controlli incrociati da parte delle autorità
Cosa potrebbe cambiare ora per i proprietari
Per chi affitta casa in forma non imprenditoriale, la sentenza significa:
– Nessun obbligo aggiuntivo imposto dal Comune
– Niente più limiti arbitrari alla durata o alla frequenza delle locazioni
– Possibilità di fare ricorso contro eventuali divieti già ricevuti
Resta comunque l’obbligo di rispettare la normativa regionale e di presentare la SCIA al Comune, oltre agli adempimenti previsti per la fiscalità.
Quali scenari per il futuro degli affitti brevi?
La decisione del Consiglio di Stato riaccende il dibattito sulla necessità di una legge nazionale sugli affitti brevi. Alcuni scenari possibili:
– Una nuova norma che attribuisca ai Comuni poteri chiari e definiti
– L’estensione dei requisiti fiscali a tutte le locazioni turistiche
– Un equilibrio tra diritti dei proprietari e tutela delle città storiche
Nel frattempo, i proprietari che hanno subito danni per regolamenti comunali illegittimi, come nel caso di Sirmione, potrebbero avviare azioni legali per ottenere risarcimenti.