Cosa cambia per chi affitta: requisiti, obblighi fiscali, sicurezza, automatizzazione degli adempimenti e controlli. Tutto quello che serve per restare in regola nel 2025
Nel 2024, il settore degli affitti brevi turistici è stato profondamente trasformato da nuove regole pensate per contrastare l’illegalità, aumentare la trasparenza e tutelare i consumatori. Misure che si riflettono e hanno pieno effetto nel 2025.
Il punto centrale è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per chi offre immobili in locazione turistica e affitti brevi. Contestualmente, sono arrivate novità sulla cedolare secca, sulla sicurezza e sulla gestione degli ospiti.
Cos’è il CIN e come funziona
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio da settembre 2024 per affitti inferiori a 30 giorni. Si ottiene registrandosi sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE e inserendo i dati dell’immobile, inclusa la conformità ai requisiti di sicurezza.
Chi deve richiederlo?
- Privati
- Agenzie
- Società di gestione
Quando è obbligatorio?
Il CIN deve essere indicato su ogni annuncio (Airbnb, Booking, siti personali, ecc.). Senza CIN, non è possibile pubblicizzare l’immobile.
Sanzioni in caso di inadempienza
- Da 800 a 8.000 euro per mancata regolarizzazione;
- Da 500 a 5.000 euro per mancata esposizione del CIN;
- Rimozione dell’annuncio irregolare
Requisiti di sicurezza per ottenere il CIN
- Impianti certificati
- Rilevatori di fumo e monossido
- Uscite di emergenza
Cedolare secca: aliquote aggiornate
La cedolare secca rimane opzionale anche per gli affitti brevi. Le aliquote aggiornate sono:
- 26%: aliquota base per tutti
- 21%: solo per una singola unità affittata per periodo d’imposta
Oltre i quattro immobili locati, si presume l’esercizio di un’attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA, SCIA e uscita dal regime agevolato.
Obblighi fiscali per le piattaforme
Gli intermediari che incassano i canoni devono:
- Applicare una ritenuta del 21%;
- Inviare i dati all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo;
- Gli intermediari esteri devono nominare un rappresentante fiscale in Italia.
Come automatizzare check-in e adempimenti obbligatori con Vikey
L’inserimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli annunci è solo uno dei numerosi adempimenti richiesti a chi gestisce affitti brevi nel 2025. Tra gli obblighi previsti figurano anche l’invio dei dati degli ospiti al Portale Alloggiati, la comunicazione delle presenze all’ISTAT, il calcolo e la riscossione della tassa di soggiorno, la firma digitale dei contratti e l’identificazione degli ospiti.
Per evitare errori, risparmiare tempo e garantire la conformità normativa, molti Host si affidano a soluzioni integrate per affitti brevi. Vikey offre una delle piattaforme più complete: consente di automatizzare il check-in online, raccogliere i documenti, inviare i dati a Questura e ISTAT, gestire le firme digitali tramite OTP, incassare i pagamenti e calcolare la tassa di soggiorno.
Vikey offre anche sistemi di self check-in con smart lock e controllo degli accessi da remoto, ideali per garantire flessibilità agli ospiti e sicurezza ai gestori. Le funzionalità di riconoscimento facciale e verifica biometrica dell’identità aumentano ulteriormente il livello di affidabilità della procedura. Centralizzare tutti gli obblighi in un’unica interfaccia aiuta a gestire in modo professionale gli affitti brevi, riducendo i rischi e aumentando l’efficienza.
Irregolarità persistenti, nonostante le regole
Secondo il Ministero del Turismo, a dicembre 2024 solo il 52% delle strutture era in regola con il CIN. Ad aprile 2025, il dato è salito all’86%, ma permane una zona grigia fatta di strutture prive di codice o completamente in nero: si stima che un terzo degli affitti brevi sia ancora sconosciuto al Fisco.
In città come Firenze, la regolarità è sotto la media (70–73%), mentre Napoli registra le performance migliori (85–88%).
Booking.com e le regole del Digital Markets Act
Booking.com è stato ufficialmente classificato come “gatekeeper” dal Digital Markets Act (DMA): in altre parole, è considerata una piattaforma attiva online che è potenzialmente in grado di condizionare e controllare il mercato di appartenenza in virtù della sua forza e delle sue dimensioni.
In questi mesi, associazioni come Federalberghi e HOTREC hanno denunciato la non conformità della piattaforma alle regole del DMA (a cui è soggetta dal 14 novembre 2024), denunciando:
• Uso di algoritmi opachi
• Pratiche tariffarie scorrette
• Disincentivi all’uso di sistemi di pagamento alternativi
Booking.com ha replicato affermando di essersi allineata al DMA a partire dal 13 novembre 2024. Maria Rochas Barros, chief legal & public affairs officer, ha sottolineato che il raggiungimento della conformità è stato frutto di un dialogo costruttivo con la Commissione Europea e altre parti interessate.
Concentrazione del mercato: pochi gestori, molti immobili
In questo quadro, cresce il fenomeno della concentrazione del mercato degli affitti brevi: sempre più appartamenti sono gestiti da grandi operatori professionali, mentre i piccoli proprietari escono dal mercato o passano ad affitti di lungo periodo.
Ma attenzione: la responsabilità civile e penale resta in capo al proprietario, anche se affida la gestione a terzi.
Checklist per essere in regola
In definitiva, chi affitta deve:
– Richiedere il CIN
– Adeguarsi agli standard di sicurezza
– Scegliere il regime fiscale corretto
– Comunicare i dati a Questura e Agenzia delle Entrate
Gli affitti brevi restano un’opportunità, ma solo se gestiti in modo professionale, sicuro e conforme alla legge.