Tutto quello che host e gestori devono sapere sulla tassa di soggiorno 2025: regole, calcolo, tariffe per città, esenzioni, sanzioni e novità normative
Con l’alta stagione turistica, la tassa di soggiorno torna ad essere un tema cruciale per chi gestisce affitti brevi o strutture ricettive nelle principali città italiane. Questo tributo, applicato da molti Comuni a vocazione turistica, è destinato a finanziare servizi locali, migliorare l’esperienza dei viaggiatori e sostenere il patrimonio culturale. Ma come funziona esattamente? E cosa devono sapere gli host per essere in regola ed evitare sanzioni? Ecco la guida completa per il turismo 2025.
Cos’è la tassa di soggiorno
La tassa di soggiorno, detta anche imposta di soggiorno, è un contributo che i turisti devono versare per ogni notte trascorsa in una struttura ricettiva. Introdotta dal D.lgs. 23/2011, è gestita autonomamente dai singoli Comuni, che ne stabiliscono tariffe, regole, scadenze ed eventuali esenzioni. Dal 2017 l’obbligo è stato esteso anche agli affitti brevi, compresi quelli gestiti tramite portali come Airbnb o Booking.com.
L’ospite paga la tassa, ma è il gestore (host o proprietario) ad avere la responsabilità di riscuoterla, versarla al Comune e comunicare i dati richiesti. Il gestore è infatti considerato a tutti gli effetti un agente contabile.
Come si calcola la tassa di soggiorno
Il calcolo è semplice, ma può variare da città a città. In genere si moltiplica:
numero di ospiti × numero di notti × tariffa prevista dal Comune
Le tariffe possono essere:
- fisse per notte e per persona (es. 2 € a notte per ospite);
- proporzionali al costo della prenotazione (meno frequente).
A livello nazionale, il limite massimo è di 5 € per notte. Tuttavia, nei Comuni con forte pressione turistica – come Roma, Venezia o Firenze – l’importo può arrivare fino a 10 €.
Alcuni Comuni fissano anche un numero massimo di notti tassabili (es. solo i primi 4 o 10 pernottamenti), oppure tariffe stagionali più basse in bassa stagione.
Obblighi per host e gestori
Se gestisci una struttura ricettiva o un appartamento per affitti brevi, sei tenuto a:
- registrarti al portale comunale dedicato alla tassa di soggiorno;
- comunicare gli arrivi e calcolare l’imposta dovuta per ogni ospite;
- riscuotere e rilasciare ricevuta al momento del check-in;
- versare l’imposta al Comune secondo le scadenze previste;
- compilare le dichiarazioni periodiche (mensili, bimestrali o trimestrali);
- trasmettere il Modello 21 al Comune entro il 30 gennaio;
- inviare la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno.
Anche se ti avvali di OTA (Online Travel Agency) come Airbnb, che in alcuni Comuni riscuotono l’imposta automaticamente, resta tua la responsabilità di verificare che tutto sia regolare.
Chi è esente dalla tassa di soggiorno
Ogni Comune definisce le proprie esenzioni nel regolamento locale, ma in genere non devono pagare la tassa:
- minori (di solito sotto i 10, 14 o 18 anni, a seconda della città);
- persone con disabilità certificate e accompagnatori;
- residenti del Comune in cui si trova la struttura;
- studenti fuori sede e volontari della Protezione Civile;
- pazienti in cura e chi li accompagna;
- forze dell’ordine, autisti e guide turistiche in servizio.
In alcune località l’esenzione vale solo in bassa stagione o si applica oltre una certa durata del soggiorno. Per ottenere l’esenzione, è spesso necessario presentare un documento e compilare un modulo sul portale comunale.
Le tariffe per città: cosa cambia da Comune a Comune, da Nord a Sud
Ogni città stabilisce in autonomia le tariffe per la tassa di soggiorno. Ecco un confronto tra alcune delle mete più ambite della nostra penisola:
Roma
- 6 € a notte per affitti brevi (fino a 10 notti consecutive)
- Portale: GECOS
- Esenzioni per bambini fino a 10 anni, pazienti in cura, forze dell’ordine
Milano
- 6,30 € a notte per locazioni brevi dal 2025
- Portale: SoggiorniAmo
- Esenzioni per minori di 18 anni, disabili, studenti, forze dell’ordine
Palermo
- 4 € per locazioni brevi (max 4 notti)
- Nuove tariffe attive dal 1° luglio 2025
- Esenti residenti, minori di 12 anni, studenti, professionisti in servizio
Consulta sempre il regolamento comunale aggiornato per conoscere i dettagli della tua zona.
Cosa fare se l’ospite rifiuta di pagare
Può accadere che un ospite si rifiuti di versare l’imposta. In questi casi, la legge consente al gestore di esercitare diritto di rivalsa, ma molti Comuni richiedono anche la firma di un modulo ufficiale da parte dell’ospite, che si assume la responsabilità del mancato pagamento.
Se il documento non viene firmato, il gestore rischia di dover anticipare l’importo per non incorrere in sanzioni. È quindi fondamentale informare l’ospite in anticipo, preferibilmente già al momento della prenotazione.
Le sanzioni per chi non è in regola
Anche se l’imposta viene pagata dall’ospite, la responsabilità resta in capo al gestore. Le sanzioni per omissioni, ritardi o errori possono essere rilevanti:
- dal 100% al 200% dell’importo dovuto in caso di mancata dichiarazione;
- 25% di sanzione per versamenti in ritardo (riducibile se entro 15 o 90 giorni);
- rischio di accertamenti da parte della Corte dei Conti, in quanto l’host è considerato agente contabile.
Non solo tassa di soggiorno: Giubileo 2025, CIN e cedolare secca tra le novità più rilevanti
Il 2025 sta portando cambiamenti significativi per chi gestisce affitti brevi o strutture ricettive, andando ben oltre la semplice tassa di soggiorno. Ecco le principali novità da conoscere per restare in regola:
- Aumenti legati al Giubileo: in occasione del Giubileo 2025, i Comuni italiani hanno maggiore autonomia nel definire le tariffe dell’imposta di soggiorno. È previsto un aumento fino a 2 euro a notte, da aggiungere alla tariffa ordinaria. Il Comune di Napoli, ad esempio, ha già annunciato che dal marzo 2025 la tassa di soggiorno potrà arrivare fino a 7 euro a notte per alcune categorie di strutture. Una misura pensata per far fronte al maggiore afflusso turistico e finanziare i servizi pubblici aggiuntivi previsti per l’anno giubilare.
- CIN – Codice Identificativo Nazionale: è diventato obbligatorio per tutte le strutture ricettive e le locazioni turistiche. Il codice deve essere esposto fisicamente all’ingresso dell’alloggio e indicato in tutti gli annunci online, inclusi quelli su piattaforme come Airbnb e Booking. L’obiettivo è garantire maggiore trasparenza e contrastare l’abusivismo.
- Cedolare secca 2025: cambiano anche le regole fiscali per gli affitti brevi non imprenditoriali. L’aliquota ridotta al 21% potrà essere applicata solo al primo immobile. Per eventuali altri alloggi, la tassazione salirà al 26%, come previsto dalla Legge di Bilancio 2024. Questo vale per chi affitta fino a quattro appartamenti, al di fuori dell’attività d’impresa.
Questi sono solo alcuni degli adempimenti richiesti a chi gestisce affitti brevi nel 2025. Tra gli obblighi previsti figurano anche l’invio dei dati degli ospiti al Portale Alloggiati, la comunicazione delle presenze all’ISTAT, il calcolo e la riscossione della tassa di soggiorno, la firma digitale dei contratti e l’identificazione degli ospiti.
Per evitare errori, risparmiare tempo e garantire la conformità normativa, molti Host si affidano a soluzioni integrate per affitti brevi. Vikey offre una delle piattaforme più complete: consente di automatizzare il check-in online, raccogliere i documenti, inviare i dati a Questura e ISTAT, gestire le firme digitali tramite OTP, incassare i pagamenti e calcolare la tassa di soggiorno.
Vikey offre anche sistemi di self check-in con smart lock e controllo degli accessi da remoto, ideali per garantire flessibilità agli ospiti e sicurezza ai gestori. Le funzionalità di riconoscimento facciale e verifica biometrica dell’identità aumentano ulteriormente il livello di affidabilità della procedura. Centralizzare tutti gli obblighi in un’unica interfaccia aiuta a gestire in modo professionale gli affitti brevi, riducendo i rischi e aumentando l’efficienza.
Conformità, trasparenza e buone pratiche nella gestione dell’imposta di soggiorno
In conclusione, gestire correttamente la tassa di soggiorno negli affitti brevi è un dovere normativo e un segnale di professionalità verso gli ospiti. Per evitare errori e sanzioni è importante:
- conoscere le regole del proprio Comune;
- riscuotere e dichiarare in modo trasparente;
- conservare la documentazione;
- restare aggiornati sulle novità normative.
Una gestione efficiente della tassa di soggiorno contribuisce a rendere sostenibile il turismo e garantisce un’esperienza positiva per chi viaggia e per chi ospita.