Obbligo di check-in de visu per gli affitti brevi: la sentenza del Consiglio di Stato valida la linea del Viminale ma ammette anche il riconoscimento a distanza con videocitofoni e videochiamate.
Il Consiglio di Stato ha confermato l’obbligo di identificazione “de visu” per gli affitti brevi e per tutte le strutture ricettive, annullando la sentenza con cui il Tar del Lazio aveva sospeso la circolare del Viminale. La pronuncia stabilisce che il gestore deve sempre verificare l’identità degli ospiti, ma introduce anche un principio decisivo per il settore: la verifica de visu può essere effettuata tramite strumenti digitali idonei, come videocitofoni, videochiamate e sistemi di controllo in diretta.
Cosa cambia per gli affitti brevi: obbligo confermato, ma il check-in può essere digitale
Il punto centrale della sentenza è doppio:
- Il controllo deve essere reale, non solo documentale.
Il gestore non può limitarsi a ricevere i documenti: serve un controllo visivo. - Il controllo visivo può essere svolto anche a distanza, purché la tecnologia permetta di verificare “hic et nunc” la corrispondenza tra ospite e documento.
Questo significa che il Consiglio di Stato non impone la presenza fisica, ma impone la presenza “visiva”, cioè un contatto che consenta al gestore di vedere l’ospite.
Tecnologie ritenute idonee
Nella sentenza si citano espressamente soluzioni quali:
- videochiamate in tempo reale,
- videocitofoni digitali,
- spioncini elettronici,
- sistemi basati su QR code.
Il divieto riguarda invece le pratiche di check-in totalmente automatico:
- semplice upload dei documenti,
- invio dei codici di accesso alla porta,
- keybox senza controllo visivo.
Perché il Viminale insiste sul riconoscimento “de visu”
Il ministro dell’Interno Matteo Piantedosi ha salutato la decisione come una conferma della linea del Viminale: “La verifica diretta dell’identità tutela chi viaggia, chi vive nei quartieri più esposti e supporta le forze dell’ordine”.
Per il Viminale, dunque, il check-in “de visu” è una misura di sicurezza urbana, volta a evitare anonimato e accessi incontrollati.
L’apertura: il check-in da remoto è ammesso se conforme
Dopo mesi di dibattito, la sentenza stabilisce il perimetro: il check-in da remoto è possibile, purché includa una verifica visiva reale.
Per questo Airbnb, Confedilizia e le principali associazioni dell’extralberghiero accolgono con favore il principio secondo cui l’identificazione “de visu” può essere “intesa in senso moderno”, con strumenti tecnologici che consentano il controllo in diretta.
Airbnb sottolinea che la sentenza riconosce formalmente strumenti come:
- videochiamata,
- videocitofono online,
- sistemi digitali avanzati.
Aigab e Aigo chiedono ora un tavolo tecnico per definire le tecnologie ufficialmente ammesse.
I Comuni: confermato lo stop alle keybox
La sindaca di Firenze, Sara Funaro, commenta che la sentenza conferma la bontà delle scelte amministrative: il regolamento cittadino che vieta le keybox si basava proprio su “sicurezza e decoro”, temi riconosciuti oggi come centrali anche dal Consiglio di Stato.
Property Managers Italia: «Rischio caos applicativo»
Nonostante l’apertura alle tecnologie, non mancano le preoccupazioni. Per Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, i festeggiamenti di Federalberghi e del Viminale “sono fuori luogo”: dal giorno successivo alla sentenza, avverte, c’è il concreto rischio di caos applicativo, poiché la vecchia circolare del Viminale – che non disciplina in dettaglio gli strumenti digitali – torna immediatamente in vigore.
Self check-in e conformità normativa: l’esempio di Vikey
Con la sentenza, i gestori devono garantire un check-in conforme, ma non devono rinunciare all’automazione. Qui entrano in gioco soluzioni integrate come quelle offerte da Vikey, che permettono:
- riconoscimento de visu tramite videochiamata o selfie davanti la struttura.
- verifica del documento,
- controllo in tempo reale dell’identità dell’ospite,
- apertura da remoto sicura.
Si tratta di sistemi pienamente compatibili con il principio introdotto dal Consiglio di Stato: verifica visiva + tecnologia moderna.
Conclusioni: norma confermata, ma servono linee guida
La sentenza del Consiglio di Stato stabilisce che:
- l’identificazione degli ospiti è obbligatoria e deve essere effettuata de visu,
- ma la verifica può essere eseguita anche da remoto, usando tecnologie che permettono un controllo in diretta,
- le procedure totalmente automatizzate senza controllo visivo non sono ammesse.
Il settore ora attende dal Viminale indicazioni tecniche definitive sulle tecnologie idonee, per garantire uniformità applicativa e permettere agli host di continuare a operare in modo digitale, sicuro e conforme.