Aprire un B&B, una casa vacanze o un affittacamere non è la stessa cosa: cambiano norme, requisiti, tasse e modalità di gestione. Questa guida ti aiuta a capire cosa prevede la legge per ogni struttura e quale modello conviene scegliere per avviare un’attività negli affitti brevi
Quando si vuole avviare un’attività nel settore degli affitti brevi, una delle prime domande che emerge riguarda le differenze tra B&B, casa vacanze e affittacamere. Capire quale formula scegliere è fondamentale per evitare errori nella gestione, rispettare la normativa e ottimizzare la rendita del proprio immobile. Sebbene appartengano tutte al comparto extralberghiero, queste tre categorie hanno regole e obblighi molto diversi dal punto di vista legale, fiscale e organizzativo.
B&B: normativa, requisiti e obblighi fiscali
Il Bed & Breakfast è la forma più tipica di ospitalità familiare. Si tratta di un’attività non imprenditoriale, svolta nell’abitazione del titolare, che deve risiedere nella struttura per tutta la durata dell’attività.
Il B&B prevede l’offerta di camere arredate e della prima colazione, elemento che lo distingue sia dalla casa vacanze sia dall’affittacamere. La normativa regionale stabilisce il numero massimo di camere (generalmente 3–6) e impone un periodo di chiusura obbligatoria di almeno tre mesi l’anno.Dal punto di vista fiscale, i ricavi di un B&B non imprenditoriale rientrano nei redditi diversi, senza necessità di aprire partita IVA. La somministrazione della colazione richiede il manuale HACCP, obbligatorio per tutte le attività che manipolano alimenti. Restano necessari anche SCIA e Codice Identificativo Nazionale (CIN) introdotto dal Decreto Anticipi 2024.
Casa vacanze: gestione flessibile e normativa meno rigida
La casa vacanze è oggi la formula più richiesta dagli host che desiderano mettere un immobile a reddito, soprattutto perché non richiede residenza né presenza costante del proprietario. È definita come un immobile arredato affittato per brevi periodi a fini turistici e senza servizi alla persona, quindi senza colazione e senza obbligo di fornire biancheria quotidiana.
Uno dei vantaggi principali è la gestione flessibile: la casa vacanze può essere gestita sia in forma occasionale sia in forma imprenditoriale. Questo permette a molti proprietari di iniziare senza partita IVA, a condizione di rientrare nei limiti previsti dalla normativa locale.
Proprio perché spesso vengono gestite a distanza, molte case vacanze adottano soluzioni di self check-in automatizzato e controllo accessi, utili per ridurre tempi e costi di gestione. Tecnologie come gli smart access integrati − offerti da operatori specializzati come Vikey − consentono di accogliere gli ospiti anche in assenza del proprietario, un aspetto particolarmente rilevante per strutture con turnover elevato.
Come tutte le strutture extralberghiere, anche la casa vacanze richiede SCIA e CIN. La normativa è frammentata a livello regionale, motivo per cui è importante verificare sempre i requisiti del proprio Comune prima dell’apertura.
Affittacamere: definizione, obblighi e inquadramento fiscale
Gli affittacamere (o Guest House) rappresentano la formula più strutturata e più vicina al modello alberghiero. A differenza del B&B, questa è un’attività sempre imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio.
L’affittacamere può offrire fino a sei camere, distribuite in uno o due appartamenti dello stesso edificio. Ha la possibilità di fornire servizi professionali come pulizie, colazione, cambio biancheria e assistenza, secondo quanto previsto dalla normativa regionale. Non vi è alcun obbligo di residenza del proprietario e l’attività può essere svolta tutto l’anno senza interruzioni.Fiscalmente, si applica il regime proprio delle attività d’impresa. Restano obbligatori SCIA, requisiti strutturali specifici e il CIN, come per tutte le strutture extralberghiere.
Confronto tra B&B, casa vacanze e affittacamere
Chi si chiede quale sia la differenza tra queste tre formule deve considerare alcuni elementi chiave:
Tipo di attività
- Il B&B è domestico e non imprenditoriale.
- La casa vacanze può essere occasionale o d’impresa.
- L’affittacamere è sempre imprenditoriale.
Residenza e presenza dell’host
- Nel B&B è obbligatoria la residenza.
- Nella casa vacanze e nell’affittacamere non è richiesta.
Servizi offerti
- Il B&B deve offrire colazione e biancheria.
- La casa vacanze non può fornire pasti.
- L’affittacamere può offrire servizi aggiuntivi.
Fisco e burocrazia
- B&B: redditi diversi e HACCP.
- Casa vacanze: occazionale o imprenditoriale.
- Affittacamere: attività d’impresa con partita IVA.
Quale struttura conviene aprire?
La scelta tra B&B, casa vacanze e affittacamere dipende da tre fattori:
- il tempo che si può dedicare all’attività;
- il livello di professionalizzazione desiderato;
- il tipo di immobile e la sua posizione.
Il B&B è ideale per chi vuole un’attività familiare, con forte presenza dell’host. La casa vacanze è la soluzione più flessibile, perfetta per chi cerca una gestione snella o a distanza. L’affittacamere è adatto a chi vuole avviare una vera impresa ricettiva e offrire servizi professionali.
Conoscere nel dettaglio le differenze tra queste formule permette di avviare l’attività in modo conforme, evitando sanzioni e ottimizzando la redditività del proprio immobile nel mercato degli affitti brevi.