Con la Legge di Bilancio 2026 cambia la tassazione degli affitti brevi: la cedolare secca resta solo per due immobili, dal terzo l’attività è considerata d’impresa. Tutto quello che c’è da sapere
Dal 1° gennaio 2026 cambia in modo significativo il regime fiscale degli affitti brevi. Con la nuova Legge di Bilancio entra in vigore una stretta che riguarda migliaia di proprietari: la cedolare secca sarà applicabile solo per due immobili, mentre dal terzo scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA. Una modifica che ridisegna i confini tra gestione privata e attività imprenditoriale, con effetti concreti su tassazione, contributi e redditività.
Cosa cambia dal 2026: il nuovo limite della cedolare secca
Fino al 2025 l’obbligo di partita IVA scattava solo al superamento dei cinque immobili concessi in locazione breve. Dal 2026 la soglia viene abbassata a tre.
In sintesi:
- 1° immobile: cedolare secca al 21%
- 2° immobile: cedolare secca al 26%
- Dal 3° immobile: presunzione di attività d’impresa e partita IVA obbligatoria
La durata resta quella tipica degli affitti brevi: contratti inferiori a 30 giorni.
La “presunzione d’impresa”: perché scatta la partita IVA
Il cuore della riforma è la cosiddetta presunzione d’impresa. Il legislatore considera automaticamente operatore economico chi affitta almeno tre unità immobiliari con locazioni brevi, indipendentemente dal fatto che l’attività sia svolta direttamente o tramite intermediari.
Questo significa: uscita dal regime della cedolare secca; tassazione come reddito d’impresa; obblighi contabili e previdenziali. Non è quindi più possibile qualificare l’attività come “gestione privata” oltre la seconda casa.
Come si contano gli immobili
Il conteggio è personale e riguarda il singolo contribuente. Alcuni chiarimenti importanti:
- contano solo le unità immobiliari, non le stanze;
- un appartamento affittato a camere resta un solo immobile;
- sono esclusi gli immobili affittati da comodatari o conduttori diversi dal proprietario.
Il parametro non è il numero di contratti, ma il numero di abitazioni.
Regime forfettario: quando conviene davvero
Con l’apertura della partita IVA, tra le opzioni c’è il regime forfettario, che però non è accessibile a tutti. Per aderire occorrono:
- ricavi inferiori a 85.000 euro annui;
- assenza di redditi da lavoro dipendente o pensione superiori a 35.000 euro;
- non aver svolto attività autonoma analoga nel triennio precedente.
In presenza dei requisiti, si può accedere all’imposta sostitutiva al 5% (nei primi anni) e a contributi INPS ridotti. Nella pratica, però, molti proprietari – soprattutto nelle grandi città – non rientrano nei parametri.
Regime ordinario: costi e criticità
Quando il forfettario non è applicabile, resta il regime ordinario, che presenta diverse criticità:
- aliquote IRPEF più elevate;
- obblighi contabili e dichiarativi complessi;
- costi di consulenza fiscale;
- contributi INPS obbligatori.
Per il 2025 il minimale contributivo è fissato a 4.549,70 euro, con un’aliquota del 24,48% sulla parte eccedente i 18.555 euro.
Lavoratori dipendenti e incompatibilità
L’apertura della partita Iva, anche in regime ordinario, non è sempre possibile perché ci sono casi di incompatibilità, come ad esempio per i dipendenti pubblici. A tale riguardo, appare consigliabile l’alternativa della locazione tradizionale, di lunga durata o transitoria che sia, con la cedolare al 21% o addirittura al 10%.
Attenzione alle soluzioni elusive
Se si vogliono affittare tre case nulla in apparenza vieta di fare un contratto di comodato gratuito a un familiare, che poi percepisce i canoni. Tuttavia si tratta di una strada rischiosa: in caso di controlli, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’elusione fiscale, con sanzioni a carico del contribuente.
Impatto sul mercato: numeri e prospettive
Secondo la relazione tecnica della Legge di Bilancio 2026, l’effetto sul gettito è stimato in circa 13 milioni di euro annui, una cifra contenuta se confrontata con un mercato che vale oltre 8 miliardi di euro solo nei primi otto mesi del 2025.
La platea direttamente colpita è relativamente ridotta, ma la misura rischia di accelerare l’uscita dei piccoli proprietari dagli affitti brevi; il passaggio a locazioni più stabili; una maggiore concentrazione del mercato.
Verso nuove restrizioni locali
Il 2026 potrebbe segnare una svolta anche sul piano urbanistico. La Corte costituzionale ha infatti riconosciuto a Regioni e Comuni la possibilità di regolamentare in modo stringente le locazioni brevi, come già avvenuto in Toscana. L’Emilia-Romagna ha seguito la stessa strada e altri territori potrebbero fare altrettanto, in attesa di una cornice nazionale unitaria, auspicata anche dall’ANCI.
In conclusione: un nuovo corso per gli affitti brevi
Dal 2026 affittare più di due immobili con la cedolare secca non sarà più possibile. La riforma introduce una linea di confine netta tra gestione privata e attività imprenditoriale, imponendo scelte fiscali e strategiche non sempre sostenibili per i piccoli proprietari. Valutare attentamente il proprio profilo reddituale e le alternative contrattuali diventa fondamentale per evitare sorprese.