Tra nuove normative e tetto ai pernottamenti, cosa sta succedendo nel mercato immobiliare e quali effetti su crisi abitativa e turismo
Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi in Italia e in Europa è entrato in una fase di forte trasformazione. Quello che fino a poco tempo fa era considerato un motore di crescita per il turismo e un’opportunità di reddito per i proprietari, oggi è sempre più oggetto di restrizioni normative.Dalle grandi città alle località turistiche, cresce il numero di limiti agli affitti brevi, introdotti per contrastare la crisi abitativa e l’aumento dei prezzi degli affitti. Ma queste misure funzionano davvero?
Perché aumentano i limiti agli affitti brevi
Il punto di partenza è la crescente difficoltà, in molte città, di trovare case in affitto a prezzi accessibili. In contesti ad alta densità turistica, una quota significativa di immobili viene destinata alle locazioni brevi, riducendo l’offerta di alloggi per residenti e lavoratori.
Le istituzioni stanno quindi intervenendo con:
• limiti al numero di pernottamenti;
• restrizioni alle nuove autorizzazioni;
• obblighi urbanistici e cambio di destinazione d’uso;
• aumento della pressione fiscale;
• introduzione di codici identificativi nazionali.
Anche l’Unione Europea si muove in questa direzione, con l’ipotesi di introdurre un tetto massimo di notti affittabili per anno, segnale di una regolamentazione sempre più coordinata a livello europeo.
Italia: città e regioni guidano la stretta sugli affitti brevi
In Italia il fenomeno degli affitti brevi è particolarmente evidente. Se lo Stato ha introdotto alcune regole generali, sono soprattutto Comuni e Regioni a intervenire con misure sempre più incisive e restrittive.
- Napoli: il limite del 30% e la tutela della residenzialità
Uno dei casi più emblematici è quello di Napoli, dove il Comune ha deciso di introdurre una soglia precisa per contenere la diffusione degli affitti turistici.
Nel centro storico:
– almeno il 70% della superficie degli edifici deve restare residenziale;
– massimo il 30% può essere destinato ad affitti brevi.
La misura nasce dopo una crescita esponenziale del fenomeno: gli annunci sono aumentati del 735% tra il 2016 e il 2024. L’obiettivo è evitare l’espulsione dei residenti e mantenere l’equilibrio urbano tra turismo e vita cittadina.
- Genova, Sanremo e la Liguria: verso moratorie e limiti locali
In Liguria è in discussione una proposta di legge che prevede:
– limitazioni o blocchi alle nuove attività;
– moratorie nelle aree a maggiore pressione abitativa;
– strumenti di monitoraggio regionale.
Ma il settore immobiliare si oppone con forza. Secondo FIAIP e Confedilizia, i limiti agli affitti brevi non risolvono la crisi abitativa. Il rischio, secondo gli operatori, è penalizzare un comparto economico importante senza incidere sulle cause reali del problema.
- Roma, Toscana ed Emilia-Romagna: una stretta che si allarga
Il quadro italiano si sta rapidamente frammentando. A Roma si discute l’introduzione di una moratoria nelle zone più sature e di un sistema autorizzativo più rigido, mentre in Toscana gli affitti brevi vengono sempre più assimilati ad attività alberghiere, con controlli e obblighi più stringenti.
In Emilia-Romagna, invece, si richiede il cambio di destinazione d’uso prima ancora di poter pubblicare un annuncio online, una misura che ha già creato difficoltà operative e rallentamenti. Anche la Puglia sta valutando interventi simili nelle aree ad alta intensità turistica.
Il risultato è una normativa sempre più complessa e disomogenea, che rende più difficile orientarsi per chi opera nel settore degli affitti brevi.
Il nodo irrisolto: più limiti agli affitti brevi significano più case disponibili?
La domanda resta una: limitare gli affitti brevi è davvero la soluzione alla crisi abitativa? Secondo le associazioni di proprietari e agenti immobiliari, la risposta è negativa. Il problema, sostengono, è molto più profondo e riguarda fattori strutturali del mercato immobiliare.
Tra questi pesano il rischio legato alla morosità degli inquilini, i tempi lunghi per gli sfratti e una normativa percepita come poco tutelante per i proprietari.
In questo contesto, molti scelgono gli affitti brevi non tanto per maggiore redditività, quanto per una gestione più sicura degli immobili. Intervenire solo su questo segmento, quindi, rischia di produrre effetti distorsivi senza aumentare realmente il numero di case disponibili per i residenti.
Prezzi degli affitti in aumento: il problema è strutturale
I numeri confermano che la crisi abitativa è reale e in crescita:
• affitti aumentati fino al 23% negli ultimi anni;
• domanda superiore all’offerta;
• rincari anche nelle periferie.
Questo scenario suggerisce che il problema non dipende esclusivamente dagli affitti brevi, ma da fattori più ampi legati al mercato immobiliare, alla fiscalità e alle politiche abitative.
L’Europa verso il tetto ai pernottamenti
Il tema non riguarda solo l’Italia. Anche a livello europeo si sta lavorando a una regolamentazione più uniforme, con l’ipotesi di introdurre un limite al numero di notti affittabili per anno.
Si tratta di un passaggio importante, perché segna il tentativo di governare un fenomeno globale con strumenti condivisi. Tuttavia, resta il timore che una stretta generalizzata sugli affitti brevi possa ridurre l’offerta turistica e incidere negativamente su un settore che continua a generare valore economico.
Anche Airbnb cambia modello: arriva il programma hotel
In questo contesto, anche le piattaforme stanno evolvendo. Airbnb ha avviato un programma dedicato agli hotel, inizialmente in città come Madrid, Parigi e New York.
L’obiettivo è:
• diversificare l’offerta
• ridurre la dipendenza dagli affitti brevi
• competere con piattaforme come Booking
Una strategia che riflette chiaramente il cambiamento del mercato e le difficoltà del settore.
Il futuro degli affitti brevi in Italia e in Europa
Gli affitti brevi si trovano oggi in una fase di transizione. Le istituzioni cercano di intervenire per garantire il diritto alla casa, mentre il settore turistico continua a fare affidamento su questa forma di ospitalità.
Il rischio è che misure troppo rigide producano effetti controproducenti, riducendo l’offerta senza risolvere le cause profonde della crisi abitativa. La sfida, nei prossimi anni, sarà trovare un equilibrio reale tra esigenze diverse, evitando soluzioni semplicistiche a un problema complesso.In questo scenario sempre più regolato e competitivo, diventa centrale anche il ruolo delle tecnologie e dei servizi in grado di rendere più efficiente e conforme la gestione degli immobili destinati agli affitti brevi. Soluzioni innovative come quelle offerte da Vikey permettono ai proprietari e ai gestori di adattarsi più facilmente alle nuove normative, ottimizzando al tempo stesso l’esperienza degli ospiti e la gestione operativa.