La Commissione europea prepara per il 2026 una nuova regolamentazione sugli affitti brevi per rispondere alla crisi abitativa: ecco cosa cambierà per host italiani, property manager e piattaforme digitali.
Nel 2026 l’Unione europea presenterà una nuova regolamentazione sugli affitti brevi, destinata a incidere profondamente sul mercato delle locazioni turistiche in Italia. L’iniziativa nasce nel quadro del Piano europeo per la casa e risponde a quella che Ursula von der Leyen ha definito una “crisi sociale dell’abitare”, aggravata dall’aumento dei prezzi degli immobili e dalla scarsità di alloggi disponibili.
Per gli host italiani, la riforma UE sull’ospitalità extra-alberghiera rappresenta un passaggio strategico: nei prossimi anni cambieranno regole, obblighi, strumenti di controllo e modalità di gestione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Ecco tutto ciò che sappiamo.
Perché l’UE interviene sulle locazioni turistiche
La crescita delle piattaforme digitali (Airbnb, Booking, Vrbo) ha trasformato il mercato degli affitti brevi in tutta Europa. In molti centri urbani – da Barcellona a Lisbona – si denunciano:
- riduzione degli alloggi per residenti;
- aumento dei canoni a lungo termine;
- saturazione turistica dei centri storici;
- difficoltà per studenti e lavoratori nel trovare case accessibili.
Per questo la Commissione europea ha deciso di passare da un modello basato sulla semplice raccolta dati ad un approccio regolamentare più diretto: armonizzare le leggi sugli affitti brevi nei Paesi membri per tutelare i residenti e rendere più trasparente il mercato.
Cos’è già in vigore
Dal 20 maggio 2026 entrerà pienamente in vigore il Regolamento (UE) 2024/1028, la prima normativa europea dedicata ai servizi di affitto a breve termine. Prevede:
- registrazione obbligatoria degli alloggi destinati alle locazioni turistiche;
- verifiche da parte delle autorità locali;
- nuovi obblighi di trasmissione dati per le piattaforme;
- sistemi di condivisione delle informazioni fra Stati membri.
Si tratta della “fase uno” della strategia europea sugli STR (short-term rentals): monitorare il settore per consentire politiche più mirate. La proposta UE-2026 sugli affitti brevi costituirà invece la “fase due”: una regolamentazione uniforme e più incisiva.
Cosa prevederà la nuova normativa europea sugli affitti brevi
Sebbene il testo ufficiale non sia stato ancora pubblicato, Bruxelles ha già indicato la direzione del provvedimento. Sulla base delle dichiarazioni della Commissione e di uno studio parlamentare S&D (maggio 2025), si prevedono tre linee principali.
1. Distinzione tra host occasionali e host professionali
La futura normativa UE potrebbe introdurre una classificazione chiara:
- host occasionali: chi affitta una stanza o un singolo immobile in modo sporadico;
- host professionali: chi gestisce più appartamenti o opera come property manager.
Gli host professionali dovranno probabilmente rispettare standard più elevati, procedure di conformità più rigide e limiti specifici.
2. Poteri rafforzati ai Comuni
La Commissione potrebbe riconoscere a città e regioni la facoltà di applicare:
- limiti alle notti annuali;
- zone a capienza turistica ridotta;
- registri locali e controlli più severi sugli annunci;
- requisiti di sicurezza armonizzati.
Un quadro europeo uniforme consentirebbe di ridurre la frammentazione normativa, pur lasciando agli enti locali margini di intervento nelle aree più sotto pressione.
3. Collegamento diretto con il Piano europeo per la casa
Il nuovo piano per l’edilizia accessibile includerà tre elementi centrali:
- contrasto alla speculazione immobiliare;
- rafforzamento dei diritti degli inquilini;
- incentivi agli alloggi a prezzi calmierati.
Gli affitti brevi verranno integrati in questo contesto, come uno dei fattori che influenzano l’equilibrio tra domanda turistica e disponibilità di case per residenti.
Quando arriveranno le nuove regole sugli affitti brevi
La timeline più realistica è questa:
- fine 2025 – 2026: pubblicazione della proposta legislativa UE;
- 2026–2027: negoziato tra Parlamento europeo e Consiglio;
- dal 2027: attuazione graduale nei vari Stati membri.
Gli host italiani avranno dunque un periodo di adattamento, ma la direzione è già tracciata.
Come cambierà il lavoro degli host e dei property manager italiani
L’impatto della normativa UE sulle locazioni turistiche potrà essere significativo. Ecco i principali effetti stimati per il mercato italiano.
Meno incertezza normativa, ma più responsabilità
Un quadro europeo comune ridurrà la frammentazione tra città e regioni, ma richiederà standard più elevati di trasparenza e sicurezza.
Più oneri per gli operatori professionali
Chi gestisce più immobili sarà probabilmente soggetto a:
- controlli più frequenti;
- requisiti di conformità più stringenti;
- possibili limiti nelle aree ad alta pressione abitativa.
Cambiamento nelle strategie di investimento
Una regolazione più rigida potrebbe:
- scoraggiare investimenti speculativi;
- spingere verso modelli più professionali e sostenibili;
- rafforzare la qualità del mercato degli STR.
Conclusione: l’Europa ridisegna il futuro degli affitti brevi
La proposta UE-2026 sulle locazioni turistiche segna una svolta nel rapporto tra istituzioni europee, host e piattaforme digitali. L’obiettivo è bilanciare tre esigenze:
- tutela dei residenti;
- trasparenza degli operatori;
- sviluppo sostenibile del turismo.
Per gli host italiani, il messaggio è chiaro: il settore sarà sempre più regolamentato e professionale. Prepararsi ora – con una gestione più strutturata e un monitoraggio preciso degli obblighi – significa arrivare pronti quando la riforma entrerà in vigore.